Comment calculer son loyer avec la loi Pinel ?

L’investissement dans la pierre séduit de nombreux français chaque année et la Loi Pinel, reconduite jusqu’en 2024 est un excellent moyen de le faire, puisqu’elle permet de réduire ses impôts. Comment ça marche et comment calculer le loyer que l’on pourrait recevoir, en fonction du bien que l’on envisage d’acheter ?  

 

Le dispositif défiscalisant Pinel, comment se calcule le loyer ?

La loi Pinel permet d’acheter un bien neuf ou de réhabiliter un bien immobilier délabré dans certaines zones françaises et dans les territoires d’Outre-Mer. Ces zones sont dites tendues ; car la demande de location excède l’offre présente. Le bien acheté doit mis en location. Au prorata de la somme investie pour le bien et de la durée de location (6, 9 ou 12 ans), la réduction de l’impôt est plus ou moins importante. Sur un bien de la valeur maximale autorisée par le dispositif (300 000 euros), mis en location pendant la plus longue durée (12 ans), il est possible d’avoir une réduction d’impôts de 63 000 euros s’échelonnant sur toute cette période. 

Le choix des locataires se fait en fonction d’un niveau de ressources ; et le loyer qu’il est possible de demander varie en fonction de la zone, mais aussi de la surface du bien. 

Comment savoir si la Loi Pinel est un dispositif judicieux, quand on souhaite investir dans un appartement, se créer une épargne pour sa retraite, par exemple ? 

C’est pour aider les acheteurs potentiels qu’il est important de réaliser en amont du projet des simulations, avec des outils gratuits. 

Loyer loi Pinel : ce dispositif est-il fait pour vous ? Tout savoir

Pour que le dispositif de Loi Pinel soit intéressant, il faut déjà obtenir le prêt immobilier dans les meilleures conditions ; c’est-à-dire en ayant trouvé la banque présentant le taux d’intérêt le plus bas. 

Investir dans une zone B1 est moins intéressant qu’en zone A où la tension locative est plus forte. Mais les biens immobiliers au mètre carré se vendent moins cher. Il est donc possible d’acheter plus grand. Tout le monde ne pouvant pas se permettre de faire un prêt de 300 000 euros, nous allons partir sur un exemple plus accessible en termes de prix d’achat et donc d’emprunt possible. 

Exemple : Nantes est une ville connue pour sa douceur de vivre, sa vie économique et estudiantine. Un couple décide donc de vérifier sur la liste des communes éligibles à la loi Pinel si la ville y figure bien en 2021 et c’est le cas. 

C’est une zone catégorisée B1. Il est donc possible d’acheter un appartement neuf de 50 m² à un prix raisonnable (140 700 euros), avec des frais de notaire réduits (achat dans le neuf) n’excédant pas 2 ou 3% du prix de leur appartement, au lieu de 8 % s’ils avaient opté pour un appartement à rénover. 

 Le couple payant chaque année 5 000 euros d’impôt sur le revenu ; ils espèrent, avec la loi Pinel, bénéficier d’une réduction intéressante. 

Ils savent qu’avant de penser à la revente ou de jouir de leur bien, ils vont devoir le mettre en location. Pour bénéficier du maximum de réduction d’impôts, ils font le choix de le mettre en location pendant la durée maximale ; soit 12 ans ; ce qui leur permet d’avoir 21% de réduction fiscale, s’étalant sur toutes ces années. 

En effectuant le calcul, ils s’aperçoivent qu’en achetant par le biais de la Loi Pinel, ils peuvent prétendre à 2 465.25€ de réduction fiscale, chaque année ; ce qui fait que sur les 5 000 euros qu’ils payaient auparavant, ils ne paieront que 2537.75 € chaque année. 

Cette très bonne nouvelle doit pourtant être mesurée : est que le loyer qu’ils peuvent percevoir sur une zone B1 sera suffisant pour rembourser leurs mensualités de prêt immobilier ? 

Un appartement en zone B1 peut se louer pour un maximum de 10.44€/mètre carré. Dans le cas de leur appartement de 50 m², nous obtenons donc un total de 522 euros mensuels. 

Cela n’est pourtant pas le prix du loyer qu’ils vont percevoir, car l’administration fiscale, par le biais de la loi Pinel utilise un coefficient multiplicateur qui est le suivant 0.7 + 19. Le chiffre étant à diviser par la surface du bien. Reprenons notre exemple concret :

522€  x 0.7 + 19 / 50m²= 563.70 €. C’est la somme qu’ils vont pouvoir demander à leurs locataires, tous les mois, pendant 12 ans, en ayant bien entendu la revalorisation annuelle normale de loyer. 

Est-ce que cela leur permet de rembourser leur prêt, tous les mois ? C’est justement pour répondre à cette question que les simulateurs sont pratiques ; car la banque va réaliser le même calcul et sera rassurée par le fait que le montant du loyer corresponde peu ou prou à celui de la traite mensuelle. 

Il est bon de noter que si les mêmes personnes, avec quasiment le même profil, faisaient le choix d’acheter en territoire d’Outre-Mer, pour pouvoir s’y installer, au bout de la période de location, en tant que résidence principale, la défiscalisation est plus intéressante (32% sur 12 ans). Il faut pourtant prendre en considération que le prix des logements est plus cher et donc qu’avec le même budget, l’appartement aura une surface moindre. 

Le dispositif défiscalisant Loi Pinel permet d’acheter au maximum 2 biens immobiliers par an ; toujours en respectant les seuils, en termes de prix d’achat, de ressources au niveau des locataires et de loyer à demander. Si les particuliers y trouvent leur compte, c’est aussi qu’il est possible d’acheter par le biais d’une SCI ; c’est-à-dire à plusieurs, afin de pouvoir acheter un bien plus qualitatif ou plus grand, tout en payant en fonction de ses possibilités. 

Dans tous les cas, pour que le dispositif Pinel tienne toutes ses promesses, utiliser un simulateur est le meilleur moyen en fonction de :

  • La zone où va se situer l’achat
  • Le prix de l’appartement que l’on va acheter ou faire rénover
  • Sa surface habitable
  • Le nombre d’années de mise en location

De savoir combien il sera possible d’avoir en termes de loyer, mais aussi de réduction d’impôt. Celle-ci, même si elle s’étale sur toute la durée de location est dégressive. 2% sont à attendre pendant 9 ans ; toujours dans le même exemple, mais les trois dernières années, cela descend à 1%. 

Il est donc important de prendre en considération l’effort d’épargne ; le remboursement du prêt immobilier en tenant compte de tous ces facteurs. 

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Bienvenue sur Libération de la Croissance, dédié à l’univers business, nos experts vous partagent leurs expériences, savoir dans leurs domaines d’expertises respectif.
Pour ma part, je m’occupe de la partie Finance & Économie, qui sont aujourd’hui mes deux activités principales.

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