Le marché du logement en Europe : on fait le point

La situation des besoins en logement varie d’un pays à l’autre cependant on constate le plus souvent un déséquilibre entre les différentes régions d’un pays, déséquilibre qui se traduit par une demande non satisfaite et des prix élevés dans les secteurs avec un dynamisme économique et une situation inverse dans le reste du territoire. (République Tchèque, Belgique, Finlande, Angleterre, Suède).

En Allemagne, le besoin annuel de construction de nouveaux logements est estimé à environ 290 000 logements jusqu’en 2015 dont entre 20 et 50 000 dans les nouveaux länder. La demande porte principalement sur le secteur de l’accession à la propriété en maisons individuelles et donc sur une demande de surface plus importante, la surface moyenne de ces logements va croître d’environ 20% entre 2001 et 2015. La demande de logements collectifs en location va décroître dans la partie est du pays, à l’exception de la région de Berlin.

Les mouvements internes de population continueront à se faire vers les agglomérations prospères de l’ouest : Munich, Stuttgart, Frankfort, Dûsseldorf, Hambourg où la demande d’appartements en immeubles collectifs sera soutenue.

En Espagne, malgré une construction de logements très importante, les besoins de la population espagnole ne sont que partiellement satisfaits. La raison principale est une forte demande soutenue en partie par des retraités européens, de logements destinés soit à la résidence principale, soit à la résidence secondaire, soit encore à l’investissement. Mais ce développement de l’offre ne répond pas aux besoins d’une partie de la population en terme d’accessibilité financière.

En Finlande, si globalement les besoins sont satisfaits, la région d’Helsinki fait apparaître un besoin important de logements. Dans l’ensemble des grandes villes, la demande en logements locatifs sociaux est forte du fait d’une augmentation des prix et des loyers. Paradoxalement, dans les autres régions, il y a trop de logements et loyers et prix sont bas.

Le modèle de prévision fait état d’un besoin constant de 30 000 nouveaux logements par an pendant les périodes 2006-2010 et 2011-2015 ce qui correspond à la production actuelle.

L’Irlande connaît une mutation importante, le déplacement de la population des campagnes vers les villes s’est accéléré. Cela a conduit à une forte pression sur le prix des logements. L’augmentation de la population prévue conduit à l’évaluation d’un besoin d’environ 650 000 logements de 2004 à 2016.

Aux Pays Bas, En 2005, 71 500 nouveaux logements ont été construits. Selon les différents scenarii pour la période 2007-2010 la fourchette de besoin  annuel est comprise entre 83  et  90 000 logements nécessaires. Si l’objectif fixé avec les différentes régions urbaines est réalisé sur le déficit en logement évalué actuellement à 2,5%, il sera réduit à 1,5% en 2010.

En Suède, depuis 1994, le besoin en logement commence à apparaître lentement, d’abord dans les aires métropolitaines mais aussi depuis la fin des années 90, dans les autres régions. Cela résulte pour l’essentiel du très faible taux de construction combiné avec une migration nette vers les grandes agglomérations qui ont des universités. En 2005, 38% des municipalités enquêtées avaient un déficit de logements, tandis que 28% avaient des logements en surabondance. Offrir des logements pour attirer des habitants est devenu une question importante dans la compétition des villes entre elles.

Statuts d’occupation et politiques favorisant l’accès au logement

Statut d’occupation

  Propriétaires occupants Locataires Autres statuts

 

 

(1)

  Locatif social Locatif privé
ALLEMAGNE 43 6 51 0
AUTRICHE 58 20 19 3
BELGIQUE 68 7 23 2
CHYPRE 64 3 18 15
DANEMARK 53 22 26 0
ESPAGNE 81 1 10 8
ESTONIE 85 3 7 5
FINLANDE 58 16 16 10
FRANCE 56 17 21 6
GRECE 74 0 20 6
HONGRIE 92 5 2 1
IRLANDE 77 7 11 5
ITALIE 73 4 17 6
LETTONIE 79 1 20 0
LITUANIE 97 2 1 0
LUXEMBOURG 70 2 25 3
MALTE 74 6 20 0
PAYS BAS 54 35 11 0
POLOGNE 58 11 13 18
PORTUGAL 75 3 18 4
REP.TCHEQUE 47 17 17 19
ROYAUME UNI 69 21 10 0
SLOVAQUIE 85 4 1 10
SLOVENIE 83 4 3 10
SUEDE 39 23 22 15

Source : statistiques sur le logement dans l’Union Européenne et rapports des pays

(1) Selon les pays, les autres statuts relèvent du secteur social ou du secteur privé cela intègre aussi des logements dont le statut est inconnu. Au Pays Bas, le secteur social intègre les appartements en coopérative ; en Suède et au Danemark et dans les pays de l’Est les appartements coopératifs sont classés dans les autres statuts, à Chypre la colonne autres statuts correspond aux logements gratuits des réfugiés.

En terme de statut d’occupation et d’importance du parc locatif social, il apparaît une  disparité très importante des situations des différents pays, le logement locatif social ne constituant une réponse aux besoins en logements des populations modestes que dans moins de la moitié des pays considérés. On a vu précédemment que le rôle du logement social était une des préoccupations énoncées par certains pays.

Dans les réponses apportées à ce besoin on assiste à l émergence de statuts intermédiaires entre propriétaires et locataires, soit par le développement des coopératives (Danemark, Suède, réflexion de l’Allemagne sur ce sujet), soit par la mise en place de système progressif ou partiel d’accession à la propriété : « Right of occupancy » en Finlande, les différentes modalités de « Shared Ownership » au Royaume Uni et en Irlande, la relance de la « location- accession » en France.

On voit également se développer de nouvelles politiques ciblées spécifiquement sur le vieillissement de la population et sur les réponses à apporter à cette situation en matière de logement.

Vacance des logements en Europe

Allemagne 2002 8,2
Chypre 2001 24,1
Danemark 2005 6,3
Espagne 2004 21,9
Estonie 2002 10,9
Finlande 2004 8,8
France 2004 6,1
Grèce 2001 9,4
Hongrie 2005 5,1
Irlande 2002 9
Italie 2001 21
Lettonie 2002 6,0
Lituanie 2002 3,7
Luxembourg 2001 2,3
Pays Bas 2002 2,2
Pologne 2002 5,3
Portugal 2001 10,6
Rép. Tchèque 2001 12,3
Royaume Uni 2001 3,4
Slovaquie 2001 11,6
Slovénie 2002 10,1

Source : statistiques sur le logement dans l’union européenne 2005 et rapports des pays

Ces taux correspondent à des définitions qui ne sont pas homogènes, puisque certaines intègrent des résidences secondaires, par ailleurs là où les taux dépassent 10%, une partie des logements considérés comme vacants sont en réalité impropres à l’habitation. Il faut noter, dans certains pays une difficulté de collecte des informations relatives à la vacance de logements.

La situation économique actuelle conduit beaucoup de pays à mettre en place des politiques pour résorber la vacance de logements, en France, la loi a fixé à l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH) dans le cadre du Plan de cohésion sociale un objectif de remise sur le marché des logements vacants utilisables.

En Allemagne, où le nombre de logements en surplus est évalué à plus d’un million de logements  dans  les  nouveaux  länder,  une  politique   de   démolition   a   été   engagée,  350 000 logements devrait disparaître d’ici 2009. Cette politique est articulée avec la politique de restructuration urbaine. Cependant une vacance structurelle apparaît également dans les anciens länder dans des sous marchés de quelques régions, mais c’est un phénomène limité.

Situation de l’offre de logement en Europe

En République Tchèque, il existe un déséquilibre du marché du fait que l’investissement locatif neuf n’est constitué que de logements subventionnés par l’Etat, le secteur privé étant découragé d’investir par une réglementation des loyers à long terme qui n’assure pas l’équilibre entre locataire et propriétaires. En conséquence, le marché du logement fonctionne mal et conduit à un marché noir de la location. Autre point à signaler, les logements existants étant moins chers que dans les pays voisins, la Commission a autorisé la République Tchèque à interdire temporairement (5 ans), la vente de logements à des étrangers pour d’autres usages que celui de résidence principale. En Pologne, on constate une situation insatisfaisante en matière d’accès à un logement abordable tant dans le secteur de l’occupation personnelle que dans celui de la location. Dans ce secteur, malgré les faibles niveaux de loyers, il y a des problèmes d’impayés. La condition indispensable à l’amélioration de cette situation passe par une meilleure croissance pour tous.

Il est intéressant de souligner des démarches volontaristes aux  Pays Bas, en Angleterre et en France    pour     dynamiser     la     production    de    logements.     Aux    Pays     Bas,    c’est « Woningbouwafspraken 2005-2009 » qui prévoit la réalisation de 360 000 logements avec la mise en place d’équipes d’appui pour aider localement ces réalisations ; en Angleterre, « The Sustainable Communities Plan » lancé en 2003 avec un projet phare « Thames Gateway » où est prévu la réalisation d’ici 2016 de 120 000 nouveaux logements ; En France, le « Plan de cohésion sociale » qui prévoit dans son volet logement, la réalisation de 500 000 nouveaux logements sociaux entre 2005 et 2009.

Concernant les obstacles à la construction neuve, une des difficultés avancées qui limite la construction de logement dans les zones tendues est le niveau des prix de vente qui entraîne également la hausse du foncier et sa raréfaction. Quand du foncier est disponible, il est trop cher pour permettre la construction de logements pour les groupes vulnérables. Cette situation est notamment soulignée en Finlande, en Suède, en Espagne et en Slovénie. En Espagne, la Constitution établit un lien entre le droit au logement et la réglementation de l’usage du sol dans le respect de l’intérêt général pour éviter la spéculation et rendre effectif le droit au logement, mais le partage des compétences entre les différents niveaux territoriaux rend cette mesure d’application difficile. A Chypre, l’augmentation des coûts de construction due en partie à l’augmentation progressive du taux de TVA constitue un frein au développement.

En Pologne, une difficulté vient de l’obligation de réformer les règles de planification, un autre frein à la construction vient des réticences du secteur bancaire à consentir des prêts pour le logement aux compagnies spécialisées.

En Suède, dans les zones tendues, il n’y a pas suffisamment d’investissement locatif du fait d’une rentabilité estimée trop faible par les investisseurs potentiels.