Loi Pinel : avis sur ce dispositif pour 2021

Payer moins d’impôts et se constituer une épargne sûre, beaucoup de français en rêvent. Pourtant, entre les différents livrets qui ont perdu de leur superbe au fil des années ou les conditions de disponibilités très restrictives de certains autres produits d’épargne, difficile de faire le bon choix. Pourquoi ne pas investir dans l’immobilier, grâce à la loi Pinel ? 

Le dispositif défiscalisant Pinel, c’est quoi ? 

La loi Pinel consiste à faire de l’investissement immobilier locatif. Concrètement, l’investisseur (vous) achète un appartement, dans une zone donnée. Chaque année, selon les régions, le Gouvernement restreint, change ou augmente, le nombre de communes inscrites en zones dites Pinel. 

Ce sont le plus souvent des zones où la demande en termes de location excède l’offre. L’hexagone est ainsi découpé en 5 zones distinctes allant du A bis au C ; le A représentant une zone très tendue alors que la zone C est la moins tendue et donc sans intérêt pour ce dispositif.  

 Le gouvernement, avec cette loi souhaitait permettre à la fois aux investisseurs de bénéficier d’une certaine réduction d’impôt, tout en répondant à une demande croissante de demandes de logements. 

Le bien, une fois acheté, est mis en location pendant au minimum 6 ans. Le choix des locataires se fait en fonction d’un certain niveau de ressources ; sachant que le dispositif souhaite aider les ménages modestes et le loyer qui peut être demandé est, lui aussi, plafonné. 

Au terme des 6 ans, le propriétaire peut décider de reconduire la location ; le but étant alors de bénéficier le plus possible de la défiscalisation ; ou en profiter pour lui-même en sortant du dispositif. 

Si la location est reconduite, elle l’est pour une période de trois ans supplémentaires. Période au bout de laquelle le propriétaire se retrouve devant le même choix. 

Au bout de 12 ans ; si le choix de la location a été plébiscité, le bien immobilier sort du dispositif. Libre alors au propriétaire de :

• Le relouer sans être plafonné au niveau du loyer demandé (il doit pourtant respecter la tendance du marché immobilier)
• En profiter pour lui-même (en faire sa résidence principale ou secondaire) ou en faire bénéficier ses proches. 
• Vendre le bien, en espérant une plus-value si le marché de l’immobilier a évolué en ce sens. 

Créé depuis 2015, ce dispositif a connu un réel succès auprès des investisseurs. Plusieurs fois, le gouvernement a annoncé son arrêt, mais force est de constater que cette année encore et ce, jusqu’en 2024, il est reconduit. 

Quelles sont les conditions en ce qui concerne le bien pour la loi Pinel? 

La loi Pinel permet d’acheter au maximum deux logements par an, chaque bien ne devant pas excéder à l’achat 300 000 euros ; avec un prix au mètre carré de 5 500 euros maximum. 

S’il était auparavant possible d’acheter des maisons individuelles ; ce n’est plus le cas en 2021. Le propriétaire peut acheter un bien qu’il va faire sortir de terre, un logement neuf ou acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) auprès d’un promoteur. 

Il est également possible, si le propriétaire ne souhaite pas acquérir un bien neuf de se tourner vers l’ancien mais le bien doit être qualifié d’insalubre. Mais il faut alors que les travaux de réhabilitation permettent, en termes de performances énergétiques, d’arriver à l’équivalent des normes en vigueur de la construction neuve. Attention en ce sens à la RE2020. 

Ce logement, une fois acquis ne doit pas être meublé. Il doit être mis en location vide et ce, dans les 12 mois.  

 

Quelles sont les villes concernées par la loi Pinel en 2021 ? 

• La zone A bis concerne Paris mais aussi 76 communes d’Ile-de-France
• Zone A : Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, certaines communes de l’agglomération parisienne et la Côte d’Azur ; soit 650 communes en tout
• La zone B1 : grande couronne autour de Paris, la Corse, 1546 communes ayant plus de 250 000 habitants, la Rochelle, Annecy, Bayonne ou encore des communes dans les départements d’Outre-Mer

Le détail de toutes les communes change d’année en année et peut être consulté sur le site des Impôts ou encore le site officiel du Gouvernement. 

Quelles sont les conditions en ce qui concerne les loyers dans le dispositif Pinel? 

Pas question, avec ce dispositif, de demander le loyer que l’on veut. Tout est soumis à obligation. Le plafond de loyer est déterminé par plusieurs critères. La zone Pinel où le bien a été érigé ou rénové, mais aussi la surface utile. 

ZONES	A bis	A	B1	B2
Prix au m²	17.43 €	12.95 €	10.44 €	9.07 €

 

Pinel : quelles sont les conditions au niveau des locataires et de leurs ressources ? 

Il est possible d’acheter un bien immobilier en loi Pinel pour le louer à une ascendant (parents, grands-parents) ou descendants (fille, fils) en respectant certaines conditions : pas de location à une personne mineure, pas de cumul avec le bénéfice d’une demi-part fiscale. Si la location concerne un enfant ayant plus de 25 ans, il ne doit plus être rattaché au foyer fiscal de ses parents.  

Comme dit précédemment, les locataires visés en priorité par ce dispositif sont des personnes ayant des revenus modestes et pour lesquels ce bien va constituer leur résidence principale. 

Dans le cas de la location à un membre de la famille, le loyer ; s’il est plafonné ; ne peut pas non plus être trop bas, pour favoriser le locataire. Cela ne répondrait pas non plus aux conditions de la loi Pinel et impacterait la réduction d’impôt. 

Attention : le locataire, dans le cas de descendants ou de descendants ne pourra pas toucher l’APL, l’ALS ou encore ALF. 

Le plafond de ressources dépend de la composition familiale, mais aussi de la zone dans laquelle est construit ou rénové le bien immobilier. 

Composition familiale	zone A bis	zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 217 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 681 €	37 681 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €	45 314 €
Idem + 2 personnes à charge	89 976 €	82 776 €	60 783€	54 705 €	54 705 €
Idem + 3 personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354€	64 354 €
Idem + 4 personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	72 526 €
majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 421 €	+ 12 286 €	+ 8 990 €	+ 8 089 €	+ 8 089 €

 

Afin de calculer son loyer, il faut se référer à un coefficient multiplicateur qui est relatif à la surface en m². 

De nombreux simulateurs en ligne permettent d’évaluer en quelques minutes ce loyer en fonction de la zone, des locataires, mais aussi de la surface du bien immobilier. 

Quels sont les points forts de la loi Pinel ? 

La loi Pinel présente de nombreux avantages, à savoir

• Une défiscalisation intéressante, au prorata de l’investissement, mais aussi de la durée de location. Un propriétaire qui investit le montant maximal, soit 300 000 euros dans un bien qu’il va mettre en location pendant la durée maximale (soit 12 ans) peut attendre au final une réduction d’impôts de 63 000 euros. La réduction d’impôt pour un bien mis en location pour une durée de 6 ans est de 12%. Cela passe à 18% pour 9 ans de location et 21%, donc, pour 12 ans de location. 
• L’investissement dans la pierre est une valeur refuge, ce qui n’a jamais été aussi vrai en 2021. 
• Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport. 
• Selon le type de bien et le remboursement qui est mis en place, il est possible avec le produit fiscal Pinel de compter sur des revenus réguliers et passifs et de préparer plus sereinement sa retraite 
• La possibilité d’acheter chaque année jusqu’à 2 biens permet d’augmenter son patrimoine immobilier. 
• En fonction de la zone choisie, au terme de la durée de location, il est possible de vivre dans le bien qui peut devenir la résidence principale ou secondaire à la montagne, en bord de mer…

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ? 

• Pendant toute la durée de la location, le propriétaire, même s’il a acheté un bien très qualitatif ne peut pas demander le loyer qu’il veut.
• C’est un projet qui ne tient toutes ses promesses que sur le long terme, il s’agit donc d’être patient, surtout si l’on souhaite faire de ce bien sa future résidence principale. 
• Les loyers sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposables. A prendre en considération. 

L’avis de la rédaction en ce qui concerne la Loi Pinel en 2021 :

La loi Pinel a et va encore attirer de nombreux investisseurs. Il est vrai que les avantages sont pluriels et séduisants. La reconduction du dispositif jusqu’en 2024 permet de réfléchir pour savoir si tactiquement, c’est une bonne opération financière. 

En premier lieu, il faut faire attention aux arnaques qui pullulent en ce qui concerne ce dispositif et lui font mauvaise presse. 

En effet, conscients de l’argent que cela peut représenter, des promoteurs véreux peuvent « inventer » des zones de tension locative. Il faut donc toujours se référer à la liste donnée et révisée chaque année par le gouvernement, pour ne pas se faire avoir. Le risque étant de ne pas arriver à trouver rapidement de locataire. Or, cela fait partie des conditions de la loi Pinel : le bien doit être mis en location au maximum 12 mois, après la fin de construction (ou la fin des travaux, dans le cas d’un chantier de réhabilitation). 

Que ce soit en construction neuve ou en rénovation, il faut, avant l’acquisition, évaluer l’environnement du bien que l’on souhaite acquérir. Car les futurs locataires, même si l’offre est faible, attendent certains critères pour prendre un logement. 

Il faut que ce dernier se trouve à proximité des transports en commun, des commerces et des écoles (maternelle, primaire, collège, lycée, au moins). Si des centres universitaires peuvent être facilement ralliés ; c’est encore mieux, surtout dans des villes ayant une forte population estudiantine. 

 Des lieux de vie et de culture sont aussi attendus comme les restaurants, les cinémas ou encore un musée. 

La présence d’espaces verts n’est pas à sous-estimer, surtout en 2021. Les personnes ont compris l’importance d’avoir un endroit où se ressourcer. 

Que le bien intègre un balcon ou une terrasse, même de petite taille, en ce sens, est un vrai plus pour l’investisseur (car cela peut garantir une meilleure plus-value, par la suite), mais aussi pour le locataire. 

Si le dispositif Pinel peut se faire à priori sans apport personnel, il est nécessaire d’effectuer un calcul drastique de ses ressources et de ses charges pour savoir si l’on est en capacité de rembourser son emprunt. 

S’adressant à des personnes aux revenus modestes et avec un loyer plafonné, le montant de ces derniers ne suffit pas le plus souvent pour rembourser la mensualité du prêt qui est demandé. L’achat en loi Pinel doit donc, dans ce cadre, être considéré comme un achat immobilier classique. 

Il faut s’interroger en amont sur la rentabilité d’un tel bien, en fonction des zones. Paris, par exemple, même si le prix au mètre carré baisse en ce moment du fait de la crise sanitaire et de la volonté d’exode de certains urbains vers la périphérie, fait passer la Loi Pinel pour un produit défiscalisant obsolète. 

Pour que la rentabilité soit bonne, il faut être sûr d’être suffisamment imposable, pendant toute la durée de la location. 

Conclusion :

La loi Pinel est un bon produit défiscalisant, dont il s’agit pourtant de délimiter les risques. Il faut voir au-delà de l’aspect séduisant de la réduction d’impôt pour voir si vous y gagnez réellement. Si la visée de cet investissement locatif est de réaliser, à terme, une plus-value à la revente, l’étude sur plusieurs années du marché, dans la zone où vous envisagez d’acheter, du prix moyen de la revente pour un bien identique, sur les dix dernières années peut donner une idée ce que vous pouvez attendre ; sachant que le marché immobilier est fluctuant. 

Vous l’aurez compris, il faut préparer minutieusement son projet, quitte à vous faire aider par un expert-comptable (ou un conseiller en gestion du patrimoine). 

Son analyse, au regard de votre situation financière et personnelle peut être intéressante, même si vous allez devoir payer sa prestation. Il est toujours préférable d’en savoir le plus possible concernant un dispositif avant de se lancer, surtout si vous comptez demander un prêt important, dans ce sens. 

Les taux d’intérêts étant historiquement bas, en la matière, certains voyants semblent réellement au vert pour bénéficier pleinement de tout ce que promet la loi Pinel. 

 

Acheter un appartement pour le louer avec la loi Pinel, c’est encore possible ?

Cette année encore, la loi Pinel est encore très utilisée par les investisseurs dans le monde de l’immobilier. En effet, elle permet à ces derniers de réduire leurs impôts grâce à des investissements intéressants. Concrètement, vous pourriez économiser jusqu’à 63 000 euros sur une douzaine d’années. En revanche, pour bénéficier de la loi Pinel et en tirer profit, il ne suffit pas seulement d’acheter un appartement pour le louer ! Pour ne pas faire d’erreurs, il y a plusieurs règles d’or à respecter. Par exemple, il est primordial de vous renseigner sur la ville dans laquelle vous souhaitez investir : certaines d’entre elles ne sont pas du tout avantageuses cette année. Pire encore, vous pourriez même être contraint d’avoir des loyers imposés pendant une période de l’année.

Pour être sûr de ne pas avoir de mauvaises surprises, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel dans le monde de l’immobilier. En effet, depuis l’apparition de la loi Pinel, certains ont décidé de se spécialiser dans le domaine et peuvent vous proposer chaque année les meilleurs investissements possibles. Il ne vous restera plus qu’à contacter votre agent !