Benoit. H
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Article mis à jour le 06/01/2022
Qui a dit qu’il fallait être riche pour devenir propriétaire ? Investir en SCPI pourrait être un excellent moyen de vous faire changer d’avis. Mais comment choisir la bonne société pour que l’investissement soit rentable ? Nous avons décortiqué l’offre d’une des Sociétés Civiles de Placement Immobilier les plus connues, la SCPI Corum. Est-elle à la hauteur de sa réputation ?
Cela veut dire quoi, investir en SCPI ?
Les personnes qui souhaitent devenir propriétaires peuvent le faire à petite échelle. Elles achètent des parts d’immeubles auprès de SCPI. Ces ensembles immobiliers sont choisis par les SCPI en fonction de certains critères et sont mis en location auprès de professionnels. On peut ainsi choisir d’acheter une part de résidences pour étudiants, d’Etablissements pour Personnes Agées (Dépendantes ou non) ; donc EHPA ou EHPAD ; des ensembles de bureaux, des hôtels etc…
Les biens immobiliers peuvent se trouver partout en France, mais aussi dans certains pays d’Europe, ou encore dans le reste du monde, selon le fonctionnement interne de la SCPI ; ou plus précisément sa stratégie d’investissement.
En fonction du nombre de parts achetées (dont le prix et le nombre minimal à acheter varie, en fonction de la SCPI), le propriétaire perçoit des loyers tous les mois ou tous les trimestres.
Acheter via des SCPI n’est pas nouveau puisque le phénomène date de 1964. Il connait un réel essor depuis 2010 et son succès ne se dément pas depuis.
L’absence de gestion, le bon rendement annuel, la mutualisation des risques contribuent à ce succès auprès des particuliers.
Ne devient pas SCPI qui veut et chaque société est suivie par un organisme de contrôle très strict.
Une des plus connues en la matière est la SCPI Corum. Est-ce la meilleure pour investir son argent ?
Que penser que la SCPI Corum Origin?
| SCPI CORUM ORIGIN | |
| Rendement annuel moyen brut | 6.25% |
| Frais de souscription | 11.96% |
| Frais de gestion annuels | 13.20% |
| Délai de carence entre l’acquisition des parts et les premiers loyers perçus | 5 mois |
| Prix de la part | 1090.00 € |
| Prix de revente de la part (prix de retrait, prenant en compte les frais de souscription) | 959.59 € |
| Périodicité de versement des loyers et moyen de communication | mensuelle, le propriétaire est averti par sms du montant qui va être versé sur son compte. |
| Nombre de parts à acheter minimal | 1 |
| Les parts peuvent être achetées par le biais d’un contrat d’assurance-vie | non |
La SCPI Corum est dite de rendement (et non patrimoniale) et a vu le jour en 2012.
Le rendement en SCPI patrimonial est plus faible ; car les biens achetés sont plus onéreux. Les SCPI de rendement visent plutôt des immeubles achetés meilleur marché, qui rapporteront plus car les prix même au niveau de la location seront plus abordables.
Il ne sera donc pas question ici d’investir dans de très grandes métropoles, mais plutôt de viser des agglomérations de taille moyenne ou de sortir de l’hexagone pour trouver des biens moins chers, au mètre carré.
Assez innovante, la stratégie de ne pas opter comme ses consœurs pour des biens très chers peut sembler dangereuse. Il n’existe en effet pas de risque zéro ; quel que soit le produit d’épargne dans lequel on souhaite investir son argent.
Pour acheter une part dans la SCPI Corum Origin, il faut débourser 1090 €, sachant que cette SCPI n’impose pas d’acheter plusieurs parts comme cela peut se voir chez certaines autres.
Il faut prendre en considération comment la SCPI Corum souhaite continuer à innover dans son domaine et si vous pensez que ces innovations sont audacieuses et stimulantes ou au contraire audacieuses et risquées.
En premier lieu, il faut rappeler que le taux de rendement annuel de la SCPI Corum est de 6% en moyenne et que cela ne faiblit pas. Certaines années, ce rendement peut d’ailleurs être supérieur à 6%. Nous sommes donc bien loin d’un produit d’épargne classique.
Même si on ne peut pas parler d’une fin en soi, la SCPI Corum Origin a toujours tenté de diversifier ses achats ; tant en termes géographiques que dans la typologie des biens.
Quand on analyse cette stratégie, le fait de diversifier les achats permet de mutualiser encore plus les risques. Si un secteur fonctionne moins bien à un moment donné ; ce que la crise du Covid-19 a pu mettre en évidence, par exemple ; il est toujours possible de minimiser les pertes avec d’autres ensembles immobiliers qui fonctionnent quant à eux toujours très bien.
Pourtant, pour cette SCPI, la volonté est de toujours trouver des biens qui trouveront preneurs en termes de location ; afin d’assurer aux propriétaires ce fameux taux de rendement qui fait sa réputation.
Comment expliquer cette volonté ? Même avec des taux très bas, le prix des biens immobiliers ne cesse d’augmenter depuis 2015. Cela se ressent particulièrement dans de très grandes métropoles dont l’exemple le plus criant est Paris. Le prix au mètre carré atteint des sommets. Le rendement locatif qu’il est possible d’atteindre est ; on le comprendra ; moins important que sur des villes de moindre importance.
De même, d’autres pays ont un rendement locatif bien meilleur qu’en France. A ce niveau, la SCPI Corum Origin n’a fait que suivre le mouvement impulsé par certaines de ses consoeurs qui n’hésitaient déjà pas à acheter des biens en Allemagne, par exemple.
Corum ne s’est pas contentée de pays limitrophes et s’est tournée vers certains pays de l’est ou encore les pays Baltes.
Si nous venons de parler de la stratégie d’investissement de Corum Origin, il faut aussi évoquer la stratégie de gestion ; c’est-à-dire la façon dont la SCPI trouve les locataires.
Un des risques inhérents à l’investissement en SCPI est la vacance locative ; c’est-à-dire la difficulté à trouver des locataires à un moment donné pour telle ou telle raison.
Là encore, la SCPI Corum a une parade à ce risque qu’elle tente de réduire au minimum. Pour cela, elle a fait le choix d’acheter des immeubles qui étaient déjà occupés. Pour ceux qui ne le sont pas, des garanties sont demandées aux locataires afin que les investisseurs (mais avant eux la SCPI en elle-même) aient une visibilité sur plusieurs années.
Aucune SCPI, pourtant, n’est à l’abri d’une erreur d’investissement ; même si dans le cas de Corum Origin, elles peuvent paraitre anecdotiques. Il est intéressant de constater que tous les immeubles qui posent problème se trouvent sur le territoire français et que les biens étrangers n’ont à priori aucun problème pour trouver des locataires ou possèdent déjà des entreprises en place qui n’ont pas envie de déménager.
La SCPI Corum Origin n’hésite pas revendre le bien ; afin, si possible de réaliser une plus-value ; car aucun immeuble n’est acquis, pour elle, sur le long terme. Cela a pour but de répondre aux demandes du marché (d’où la plus-value possible). Comme un bail commercial est en place, l’acheteur a lui aussi de la visibilité ; ce qui fait que toutes les parties prenantes sont gagnantes.
La SCPI sait également que passées quelques années, un bien immobilier peut représenter des frais d’entretien et des travaux importants. Frais qu’elle devra, de fait, répercuter sur les propriétaires.
Si cela peut sembler logique, il faut pourtant, afin de renouveler le portefeuille, trouver des biens assez qualitatifs pour qu’ils trouvent preneurs en termes de location. Forcée de trouver des solutions pour proposer aux propriétaires ce taux de 6%, il ne faudrait pas que la SCPI se rabatte ; faute de mieux ; sur des actifs écrêtés.
Cela aurait une répercussion lors de la revente, d’ici quelques années avec une moins-value que n’apprécieraient sans doute pas les propriétaires.
L’attachement des Français à la pierre pour faire des économies ne se dément pas
Le constat de Corum est simple. Les Français sont très attachés à l’immobilier pour leurs économies. C’est toujours leur mode d’épargne préféré. La crise que nous traversons ne fait qu’accentuer le phénomène. Le rôle des SCPI est central. Car, lorsqu’il ne s’agit pas d’acheter un bien pour l’habiter, mais pour le rentabiliser, c’est le modèle le plus souple et le plus accessible. En effet, acheter un bien immobilier de manière classique représente un coût que tout le monde ne peut pas assumer.
Avec Corum, la pierre papier est à la portée de tous
Chacun veut pouvoir épargner, mais à la mesure de ses moyens. C’est ce que permet la SCPI. Avec ses quatre offres très compétitives et accessibles à toutes les bourses, Corum Asset Management répond parfaitement aux attentes actuelles. Les épargnants astucieux sauront pertinemment que se tourner vers les formules classiques telles que le Livret A par exemple ne leur rapportera rien. Avec un taux d’intérêt inférieur à celui de l’inflation, ce serait même l’inverse. Autant être audacieux et oser un placement fructueux. Néanmoins, toutes les SCPI ne se valent pas et en la matière, Corum est relativement bien placée. Une solide implantation sur le marché, qui n’est plus à prouver, et une politique d’entreprise novatrice et non consensuelle contribuent à sa réussite et à celle des investisseurs lui faisant confiance.
Quels sont les avantages à acheter des parts de biens immobiliers en passant par la SCPI Corum ?
- La diversification géographique et sectorielle ; pour n’investir que dans des endroits où le rendement locatif est bon
- Pour l’instant les seuls problèmes de vacance locative ont été constatés en France. Il semble donc opportun pour les investisseurs de se tourner vers d’autres pays, pour y acheter leurs parts
- La SCPI n’adopte pas la stratégie commune du « buy and hold » ; ce qui signifie qu’elle ne cherche pas des biens très chers qu’elle prendra soin d’entretenir quand passeront les années. Elle préfère se défaire de certains biens immobiliers pour renouveler son portefeuille immobilier.
- La stratégie de gestion visant à minimiser la vacance locative, notamment en recherchant des biens déjà loués ou pour des locataires présentant des garanties sérieuses semble sérieuse et porter ses fruits depuis la création.
- Le RAN (Report A Nouveau) est passé de 7.09€ à 0.01 en 4 ans de temps ; ce que certains investisseurs trouvent appréciable ; cela permet de toujours prétendre au même taux de rendement, chaque année, sans craindre que la SCPI puisse ne pas distribuer les revenus pour se créer une réserve de performance (le but du RAN)
Y a-t-il des inconvénients à passer par la SCPI Corum ?
- Comme toute SCPI, il faut avoir conscience qu’aucun investissement est exempt de risque.
- Le rendement annoncé est brut de prélèvements fiscaux que l’on paie en France mais aussi dans d’autres pays dans lesquels la SCPI investit. Cela signifie que le rendement doit prendre en compte le régime fiscal français et étranger pour que l’investisseur puisse se rendre compte du rendement net. Difficile à évaluer (car changeant d’une année à l’autre, mais aussi fluctuant selon les pays, on peut estimer néanmoins que l’écart avoisinerait les 1% ; soit 5% de rendement net.
- Le RAN absent peut être considéré comme un point faible ; car si des années difficiles arrivent, il n’y aura pas de marge de manœuvre possible, en l’absence d’une « cagnotte ».
La SCPI Corum Asset Management fait très bien face à la crise sanitaire
Il est un fait que la crise économique liée à la pandémie de Covid-19 a fortement impacté le marché immobilier. Corum Origin a donc dû s’adapter très vite et adopter la bonne stratégie, afin de préserver son parc immobilier, ses investisseurs de même que ses locataires, les trois parties indissociables de sa formule gagnante. Encore une fois, l’approche de la société a été innovante et pour l’instant, payante.
Anticiper et préparer
Pour rester compétitif, il faut tailler les branches les moins vivaces. C’est ainsi que Corum n’a pas hésité à se défaire de certains biens immobiliers, comme des entrepôts en Espagne.
Par ailleurs, Corum a fait le choix, en 2020, de geler le prix des parts au lieu de les augmenter.
Au-delà d’une sélection rigoureuse, la société a toujours considéré ses relations avec les locataires des biens dont elle a la gestion comme un axe important. Elle pratique une communication en interne et sans intermédiaire, afin d’être en contact direct avec les locataires. En temps de crise, c’est sûrement ce qui contribue à faire la différence. Les risques d’impayés liés à la crise n’ont pas été ignorés non plus, mais au contraire anticipés.
Le contre-courant, toujours la même stratégie pour gagner
Alors que le secteur de l’immobilier de santé connaît une inflation importante due à un engouement sans précédent, ce n’est pas le fonds de commerce de Corum Origin, qui garde la tête froide. En effet, des prix qui s’envolent et des loyers qui n’augmentent pas en proportion ont pour conséquence un faible rendement. Et il est par ailleurs quasiment inévitable que les prix redescendent d’ici quelques années.
C’est ainsi que son intérêt s’est encore une fois tourné vers des investissements différents. À titre d’exemple, Corum Origin a récemment investi dans un parc d’activités commerciales en Espagne. Parallèlement, elle revend des les locaux d’un laboratoire pharmaceutique aux Pays-Bas… c’est ce qu’elle appelle sa stratégie opportuniste.
La diversification de son parc immobilier est un autre aspect déterminant de la stratégie de l’entreprise. Cela lui permet de limiter les risques pour ses investisseurs qui trouvent ainsi dans la pierre papier une valeur bien moins volatile qu’avec la bourse.
C’est quoi Corum XL : quelle différence avec Corum Origin ?
La SCPI Corum Asset Management est à la base de tout, d’où le nom de Corum Origin. Créée en 2011, elle connait un franc succès à tel point qu’elle décide de compléter sa gamme en créant Corum XL qui récole, elle aussi des avis très positifs.
Comme l’autre, Corum XL investit dans des parcs immobiliers français, européens, mais aussi dans le reste du monde. C’est sa principale différence.
Il est donc possible, pour un investisseur, de vouloir repousser les limites de la zone euro, pour diversifier les actifs et profiter de l’investissement locatif mondial sur le long terme. Pour que l’investissement soit vraiment rentable, il est préférable de tabler sur 8 à 12 ans d’investissement. Chaque part est revalorisée en moyenne de 5% par an, si l’on part sur 10 ans, en moyenne.
Par ailleurs, le prix de la part est moins cher chez Corum XL. Il est possible de n’acheter qu’une part qui coûtera à partir de 189 euros. Cela permet à tous les épargnants de devenir propriétaires. Il est pourtant évident qu’acheter une seule part ne rapportera pas beaucoup.
Conclusion :
Investir en SCPI n’est pas sans risque. Les choix en termes d’investissement de la SCPI Corum Origin peuvent sembler marginaux, mais depuis sa création, cela lui a plutôt bien réussi. Notre avis sur la SCPI Corum Origin et XL est positif, même s’il faut toujours nuancer ses propos quand on parle d’investissement financier.
Il faut ; comme cela serait le cas pour d’autres SCPI ; opérer une veille notamment quant aux biens sur lesquels sont investis l’argent. Le risque étant de voir l’achat de biens moins qualitatifs, toujours pour obtenir un rendement locatif élevé, avec une tension au moment de la revente : une moins-value, en fonction de l’état du marché à cet instant précis.
C’est une des SCPI qui présente le plus haut taux de rendement et qui se diversifie autant. Certains investisseurs considéreront cela comme une minimisation des risques, cela ne plaira pas à d’autres qui voudront une stratégie moins hasardeuse.
Il existe d’autres SCPI qui ont un fonctionnement plus classique et même des Sociétés Civiles de Placement Immobilier françaises qui connaissent un beau succès, même si elles ne rivalisent pas avec le rendement annuel proposé par Corum Origin et Corum XL.
Investir dans une SCPI de rendement classique au patrimoine diversifié
Derrière le sigle SCPI se cache société civile de placement immobilier. Elle permet aux investisseurs de faire un placement dans ce qu’on appelle la “pierre papier”, c’est-à-dire que les achats immobiliers sont locatifs. Il s’agit souvent de bureaux loués par des entreprises. Il s’agit d’un placement intéressant pour développer son patrimoine, préparer sa retraite, ou assurer un héritage à sa descendance. Corum Origin est une SCPI de rendement classique qui propose un taux de distribution (rendement annuel) de 6%. Elle a fait le choix de diversifier son patrimoine entre des bureaux, des commerces, des actifs hôteliers, en logistique et dans la santé. Le tout pour un total de 130 immeubles répartis dans 13 pays de la zone euro, dont la France. Si vous souhaitez devenir vous-même investisseur, vous pouvez découvrir les avis corum scpi afin de vous faire votre propre opinion et d’être potentiellement tenté par une aventure qui peut être très intéressante. Par les temps qui courent, les français cherchent à épargner. Et les investissements dans la pierre papier font partie des investissements plébiscités. Alors n’hésitez pas à vous renseigner pour potentiellement devenir vous-même un épargnant dans une SCPI.
Pourquoi choisir une SCPI Corum ?
Maintenant que vous êtes familier avec la définition de la SCPI, il faut savoir que les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne distribuent des dividendes potentiels de façon mensuelle.
En choisissant parmi les trois SCPI de Corum l’Épargne, vous obtiendrez de toutes les manières une empreinte de la philosophie d’innovation qui caractérise le groupe. Que vous optiez pour :
- L’offre CORUM Origin qui est la première SCPI à avoir investi dans l’ensemble de la zone euro en 2012 avec un Taux de Rentabilité Interne de 5,77% sur 5 ans.
- La formule CORUM XL créée en 2017 et qui innove en investissant à la fois en zone euro et au-delà pour un objectif de 10% de Taux de Rentabilité Interne à 10 ans.
- La solution CORUM Eurion qui est la dernière née de la gamme. Elle investit dans l’ensemble de la zone euro depuis 2020 avec un objectif Taux de Rentabilité Interne à 10 ans de 4,5%.
Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion est un investissement immobilier qui offrent toutes les trois la possibilité d’obtention d’un dividende par mois, un plan d’épargne immobilier pour spéculer mensuellement et une facilité de réinvestir automatiquement les dividendes perçus dans l’acquisition de nouvelles parts.
