SCPI assurance-vie : comparatif et meilleurs contrats

Même si les Sociétés Civiles de Placement Immobilier existent depuis les années 60, il a fallu attendre 2010 pour que les particuliers comprennent réellement l’intérêt de ce type d’épargne. Depuis, le succès ne se dément pas. Il est possible d’acheter en SCPI, via des contrats d’assurance-vie. Est-ce le meilleur moyen de procéder et quels sont les contrats les plus intéressants ? Nous avons rédigé un avis sur les meilleurs contrats SCPI assurance-vie qu’il est possible de contracter en 2021. 

Qu’est-ce que l’investissement en SCPI ? 

Quand on parle d’investissement en SCPI, cela peut faire peur. En fait, le fonctionnement est plutôt simple à comprendre. Un investisseur (vous), décide d’acheter des parts d’ensembles immobiliers. Ces bureaux, hôtels etc… sont mis en location auprès de professionnels. Il y a donc toujours établissement d’un bail commercial ; ce qui est rassurant. 

Les SCPI s’occupent de trouver des locataires (quand les locaux ne sont pas déjà loués), mais aussi de la gestion des travaux de maintenance ou encore de récolter les loyers. 

En échange de ce travail, elles prélèvent un certain pourcentage (qui varie en fonction de la qualité du bien, mais aussi de la SCPI), et le reste des loyers est divisé entre les propriétaires, au prorata, bien entendu de leur investissement initial. Ces loyers sont versés soit tous les mois, soit tous les trimestres, directement sur le compte courant, dans le cas d’une SCPI classique. 

Il existe plusieurs formes de SCPI mais aussi plusieurs manières possibles d’acheter des parts ; ce qui en fait un investissement qui peut correspondre à presque tous les besoins. 

Est-ce que tout le monde peut investir dans une SCPI ? 

Il est tout à fait possible, même à des particuliers n’ayant pas beaucoup d’argent, d’investir en SCPI ; même s’il faudra, pour cela trouver celles dont le prix de la part est abordable ; ce qui est le plus souvent le cas. 

Selon la politique d’investissement choisie par la SCPI ; le prix d’une part peut varier entre 100 et plus de 1 000 euros. Une fourchette donc très large qui peut intéresser bon nombre de personnes ; sachant que le rendement moyen des SCPI est très nettement au-dessus des produits d’épargne habituels. 

Bien sûr, pour que l’investissement soit rentable, il faut l’envisager sur le long terme et surtout ne pas se contenter d’acheter 1 part à 100 euros en espérant devenir millionnaire.

 Mais quand on s’intéresse de près au fonctionnement de ce type d’investissement et même s’il n’est jamais exempt de risque, on s’aperçoit que l’on peut tirer son épingle du jeu quand on connait les bons contrats. 

C’est précisément l’objet de cet article. Au vu de l’engouement que suscitent les SCPI, nous avons souhaité vous donner notre avis sur les meilleurs contrats d’assurance-vie en SCPI. 

Quelles sont les différentes façons d’investir en SCPI ? 

Il existe 4 façons d’acheter des parts de SCPI

• L’investissement comptant : comme vous vous en doutez, cela signifie que vous investissez directement l’argent que vous avez pu mettre de côté pour acheter vos parts de SCPI. C’est le système à privilégier si vous voulez des revenus rapides et sur le court terme (même s’il faut attendre la fin du délai de carence de 4 mois, en moyenne). 
• L’investissement à crédit : il suppose ; afin d’acheter plus de parts ; de faire un crédit immobilier auprès d’une banque, afin de profiter des taux d’intérêt très bas et surtout en 2021, d’un taux d’endettement qui a été revu à la hausse (35% au lieu de 33). Il faut bien sûr que la situation financière se prête à ce type de projet. 
• L’investissement en démembrement : ici, ce ne sont pas les loyers qui sont attendus, mais la possibilité de réduire ses impôts par la nue-propriété. Ce procédé est parfait pour les personnes qui sont lourdement imposées. 
• Investissement via une assurance-vie : idéal pour les personnes qui ne souhaitent pas voir baisser les fonds euros ; le fait d’acheter des parts de SCPI via une assurance-vie peut être sécurisant. C’est pour cette raison que nous avons, ici, choisi d’aborder le sujet. 

 

Pourquoi est-ce avantageux de passer par l’achat de parts dans une SCPI assurance-vie ? 

Comme nous l’avons vu, il est possible de ne pas passer par le biais d’une assurance-vie, alors pourquoi préférer ce type d’investissement ? Tout simplement parce qu’il présente des avantages à ne pas négliger, à savoir : 

La fiscalité de l’assurance-vie est intéressante :

On considère souvent que l’investissement en SCPI via une assurance-vie est une niche fiscale. En effet, en respectant certains points, il est possible de ne pas être taxé. Tant que les revenus restent dans le contrat d’assurance-vie (sans retrait), vous ne payez pas d’impôt. Cela ne serait pas le cas de SCPI hors assurance-vie qui sont, le plus souvent, taxées à 50% selon sa TMI. 

Pour un retrait avant 8 ans : l’imposition ne se fait que sur les gains et est de 30% au maximum

Pour un retrait après 8 ans : là encore, la taxe ne sera effective que sur la plus-value réalisée et à hauteur de 17.20% (prélèvements sociaux). Il faut bien entendu respecter le seuil d’abattement annuel de plus-value qui diffère en fonction de la situation maritale : 4 600 ou 9 200 €. 

Le prix des parts est plus abordable et les frais d’achat moins onéreux :

Selon le type de SCPI, le ticket d’entrée ; c’est-à-dire le prix et le nombre de parts qu’il faut acheter à minima ; est plus ou moins onéreux. Par exemple, pour pouvoir devenir propriétaire, il faudra pouvoir acheter 6 parts, au minimum à plus de 1 000 euros la part, soit plus de 6000 euros d’investissement. Selon les possibilités de chacun, ce n’est pas toujours envisageable. 

Quand on passe par le biais de la SCPI assurance-vie, quelques centaines d’euros peuvent largement suffire, dans la plupart des cas. 

Il ne faut pas oublier que l’achat de parts génère des frais. Hors assurance-vie ; ils peuvent s’élever jusqu’à 10% du montant investi. Cela n’excède pas 6% au grand maximum dans le cadre d’une assurance-vie. Quant aux frais sur versements, ils existent, mais pas sur tous les contrats ; d’où l’importance de prendre son temps et de les comparer. 

Un délai de carence plus court :

A partir du moment où l’on achète des parts de SCPI, il faut attendre un certain laps de temps pour pouvoir commencer à percevoir ses premiers loyers. 

On parle de délai de carence ou encore de délai de jouissance. La moyenne se situe entre 4 et 5 mois ; ce qu’un investisseur peut trouver très long. 

Quand on choisit de souscrire des parts dans l’immobilier d’une SCPI par le biais d’une assurance-vie, ce délai est radicalement raccourci : 1 seul mois. 

La vente se fait plus facilement

Il est possible de vouloir vendre ses parts de SCPI. Ce processus peut prendre également plusieurs mois, en SCPI classique. 

Dans le cas d’une assurance-vie, le fait de passer par un cabinet d’assurance classique permet de gagner du temps. La vente se fait de façon dématérialisée, tout comme la souscription. Quelques secondes suffisent pour le faire. 

Est-ce qu’il y a des points de vigilance à prendre en considération dans la SCPI assurance-vie ? 

Même si les points forts de l’investissement en SCPI assurance-vie sont très nombreux, comme nous venons de le voir, il est important de prendre en compte certains points négatifs. 

• Il n’est pas toujours possible d’investir une très grosse somme ; si l’on ne peut pas passer par un crédit immobilier pour acheter des parts. 
• Certaines SCPI ont un taux de rendement très attractif. Pourtant, elles ne font pas forcément partie de la liste qui apparait dans les contrats d’assurance-vie. Il est donc important de se renseigner au préalable pour ne pas être déçu.

Quels sont les critères pour choisir le meilleur contrat de SCPI via une assurance-vie ? 

L’investissement en SCPI via une assurance-vie est encore marginal. Il ne faut donc pas s’étonner que parmi la centaine de contrats existant sur le marché, peu proposent cette solution. 

Si vous êtes décidé à le faire, voici les critères auxquels vous devez prêter attention pour ne pas vous tromper. 

• Attention aux frais de versement : même si, de manière réglementaire, les assureurs peuvent prélever des frais, tous ne le font pas. Il est préférable pour des raisons évidentes d’éviter de payer jusqu’à 5% de frais, sachant qu’il faut également s’acquitter des frais d’acquisition de parts de la part des SCPI. 
• La diversification : c’est le meilleur moyen de minimiser les risques. Il faut pouvoir acheter sur plusieurs SCPI différentes et ne pas mettre son argent sur une seule. Il est donc nécessaire de pouvoir avoir le choix sur le contrat proposé. Un minimum de 10 SCPI différentes est donc à attendre. 
• Pas de prélèvement sur les loyers : tout comme les frais de versement, certains cabinets d’assurance prélèvent une partie des loyers des contractants ; cela pouvant aller jusqu’à 15%. Ne souscrivez pas de tels contrats et tournez-vous vers les offres assurant un versement de 100% des loyers !
• Pas plus de 0.60% de frais de gestion annuels : encore des frais ? Eh oui, considérés comme des unités de compte, les assureurs peuvent demander sur les SCPI jusqu’à 1% de frais. Si vous pouvez trouver la demande minimale (0.5%), c’est encore mieux, mais en tout cas, n’acceptez pas des frais supérieurs à 0.6% annuels. 

Le Top 2 des meilleures SCPI assurance-vie

 

Nous aurions pu vous présenter plus de contrats, mais si nous voulons respecter nous-mêmes les critères de choix présentés plus haut, seuls deux contrats SCPI assurance-vie tirent leur épingle du jeu, en 2021. 

Linxea Spirit 2 du Crédit Agricole

Il peut paraitre judicieux de faire ses premières armes dans l’investissement en SCPI par le biais de l’assurance-vie en optant pour ce contrat. Il présente de nombreux atouts. Lors de la souscription en ligne, il est possible d’obtenir une prime allant jusqu’à 200 euros. Les Sociétés de Gestion présentes sur la liste bénéficient d’une bonne réputation et surtout les investissements sont bien diversifiés dans des secteurs qui fonctionnent bien comme l’éducation ou encore la santé. Les biens immobiliers ne se situent pas uniquement en France ; ce qui est un vrai plus. Il est important de viser également la diversification géographique ; ce qui est clairement le cas ici. Le ticket d’entrée est à partir de 500 euros. 

Les plus de cette SCPI assurance-vie :

• La part de loyer est reversée à 100% aux contractants, sans commission prélevée par le Crédit Agricole 
• Ce sont les frais de gestion annuels les plus bas : 0.5%
• La diversification est tout à fait effective sur ce contrat, puisqu’il est possible de choisir entre 21 SCPI, entre autres ; même en dehors de l’hexagone. 

Les moins de cette assurance-vie SCPI

• Il est possible de choisir entre des SCPI mais aussi des OPCI. Ces derniers produits sont plus homogènes ; ce qui peut favoriser le risque. 

Combien cette SCPI en assurance-vie  peut rapporter en moyenne :

Le rendement annuel est plutôt bon puisqu’il peut aller jusqu’à 5%. Certaines SCPI classiques permettent d’obtenir plus, mais les risques sont quelquefois plus grands. Ce n’est pas le cas ici et l’investissement réalisé peut être rapidement rentabilisé. 

 

Le placement direct Darjeeling de Swisslife

Autre contrat d’assurance-vie intéressant à plus d’un titre, celui proposé par Swisslife. L’offre est un peu équivalente en termes de frais et de loyer perçu que celle du Crédit Agricole. On peut recevoir 300 euros de prime, pour une souscription en ligne. Le ticket d’entrée est à 1 000 euros, ce qui est un peu regrettable ; cela limitera sans doute le nombre d’épargnants qui pourront se permettre d’acheter plusieurs parts. Il est possible d’investir son argent dans le fonds euros, pour limiter les risques. Le rendement est bon.

Les plus de cette SCPI assurance-vie :

• Aucun frais n’est demandé sur les versements
• Pas de prélèvement sur le loyer : l’épargnant touche bien 100% sur ce qu’il a investi. 
• Même si les frais de gestion en unité de compte sont un peu plus élevés que sur le contrat précédent, ils restent dans la moyenne à ne pas dépasser : 0.60% annuels. 

Les moins de cette assurance-vie SCPI

• Il y a moins de choix proposés en termes de SCPI : Il n’est possible de choisir qu’entre 13, auxquelles s’ajoutent 2 SCI et 2 OPCI. 

Combien cette SCPI en assurance-vie  peut rapporter en moyenne :

Le rendement ; comme pour le contrat précédent est relativement stable (même s’il change d’une année à l’autre) et peut avoisiner les 5% annuels. En fonds euros, le rendement peut varier entre 1.7 et 3.5% ; soit beaucoup plus que le livret A avec ses 0.5% annuels…